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公営住宅などPFI導入へ




『公営住宅などPFI導入へ』


国土交通省は、国や地方自治体が所有する公営住宅など既存の公共施設の
運営・維持管理事業に対し、民間の資金やノウハウを活用するPFIを導入
する方針をすでに固めたもようです。


今夏にも省内に検討会を発足、導入対象となる公共施設や具体的な方策
などを詰め、来年の通常国会で関連法の改正を目指す。厳しい財政事情
を背景に公共事業予算は減少が続いています。


このため国交省では公共施設の維持・管理を民間委託することで財政負担
を軽減するほか、将来の円滑な施設建て替えにもつなげるかまえです。


国土交通省の検討会は、学識経験者や建設業界関係者らで構成されており、
PFIを導入するのは公営住宅のほか、下水道施設、公営駐車場など安定した
料金収入が見込める施設が対象となる見込みです。


こうした収入を施設の維持・管理費用に充てるほか、施設運用の効率化など
で維持費用の削減を進める方針を固めております。


また、検討会では企業への委託後に施設で補修の欠陥などが見つかった場合
の修繕費負担のほか、一定以上の収益があがった場合の分配ルールや委託企
業の入札資格などについても議論するとしています。


これまでPFIは、公共施設の新規建設に用いられることが多い傾向にあった
のですが、公共施設の維持・管理を含む公共事業費は年々減少しており、国
全体の公共事業費(一般会計ベース)は平成9年度の約9兆8400億円を
ピークに、17年度は約7兆円にまで削減されました。


一方で既存施設の維持・管理負担は増大が見込まれており、PFIを導入する
ことで効率化を目指すとされております。


国土交通省は公共施設の維持・管理事業に対する民間企業の参加意欲を引き
出すには「維持・管理だけでなく、将来の建て替え事業を含めて検討する必要
がある」とみており維持・管理から建て替えまでの一括委託も検討する構えです。


また、民間企業による効率的な施設運営を徹底させるため公共施設を企業に
いったん売却することなども検討するとしております。


その場合の不動産取得税や固定資産税などの減免措置なども財政当局と協議する
ことを前提にしております。


国土交通省では来年の通常国会にPFI法改正案を提出するほか、来年度からの
次期社会資本整備重点計画に既存公共施設のPFI活用を盛り込む。





PFI(プライベート・ファイナンス・イニシアチブ)

民間が持つ資金やノウハウを活用して社会資本を整備する手法で、国や自治体より
も質の高い公共サービスの提供や事業コスト削減が期待できるとされています。





「以下の記事より引用」



(産経新聞)

『既存施設も民間管理 公営住宅などPFI導入 国交省方針』
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070430-00000000-san-bus_all





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不動産取引関連の税制について




不動産投資ファンド市場がより活性化するには、不動産取引関連諸税が軽減
されることが必要不可欠だと思います。


SPCについては、不動産取得税、登録免許税が1/2軽減されることとなっ
ておりますが、投資法人が不動産を取得した場合にたいする軽減措置が未だ
にほとんどないに等しい状態です。


不動産の譲渡益課税につきましても、米国でリート(不動産投資信託、不動産
ファンド)が急成長した背景に、アップリートによる譲渡益課税の繰延べ装置
の役割が非常に大きかったとされております。


銀行などの機関が発表する不動産証券化の市場規模資産などをみても、人気が
過熱していると言われてるリートですが、一般の個人投資家に浸透している
レベルには達していないように思います。


株式や、FXなどの外貨投資を行っている方ですらリート(不動産投資信託、
不動産ファンド)の存在すら知らない方が多く見受けられます。


ですので、今後も引き続き日本国内におきまして、不動産証券化が一般の投資家
に普及するには、まだまだ整備されなければならないことが山積みのような状態
にあるのが現状です。


日本における不動産証券化をとりまく環境は、1990年代初期の米国の状況に類似
しており、インンフラが整い不動産市況が改善されれば、現在の米国のリート市場
規模の近づくことが可能だと思います。





※投資は自己判断・自己責任でお願いいたします。

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REITの魅力とは





昨今人気化が進んでいるREITを投資対象別に分けると、以下の通りになります。


<オフィスビルREIT>

都市部にある商業地区型と、郊外型の2つのタイプの
オフィスビルを投資対象としたREITです。



<住宅REIT>

都市部の人口密集地区に建設された住宅で、以下3つのタイプに分かれます。
高層複合住宅型、低層庭園住宅型、工場生産住宅コミュニティ



<小売店鋪REIT>

イーオンやイトーヨーカ堂などが中心に昨今人気化が著しい大商圏型
ショッピングモール、近隣型中商圏型ショッピングセンター・パワーセンター、
ファクトリー・アウトレットセンターなどに別れます。



<その他>

ホテルリート、ヘルスケアリート、産業用施設リート、刑務所リートなどがあり、
日本でもホテルリートが注目を集めています。




上述したREITは、収益性が非常にた各区、分散投資効果があり、小口で取引を
始めることが可能であることから人気が高いとされています。


また、アメリカでは1987年のブラックマンデーの時でも、他の株式が大幅な調整
を行う中、リートに関しては、価格下落は限定的であったとされています。


過去の歴史では、REITは平均的に株式より利回りが高いとされ、リスクがない
とされる国債の利回りとの比較につきましては絶えずREITが勝っております。


今現在におきましては、その幅も拡大しているとされ、投資家の資金を効率よく
集める効果を発揮しております。






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