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利回りは判断材料の一つ



不動産投資信託が分かる不動産投資入門】


不動産投資を行なうにあたり、当然のことながら利回りは投資判断
を下すための判断材料として最も重要なポイントだと思います。



それでは、この利回りについてですが、グロス利回りとNET(ネット)
利回りのそれぞれ2種類ございます。



それぞれの求め方ですが、グロス利回りの場合は年間賃料収入を
売買金額で割ることにより算出することができます。



一方のネット利回りの計算は、不動産会社によっていろいろな算出
方法があるようですが、一般的には以下のようになります。


ネット利回り=

{年間賃料収入-(管理委託費+年間固定資産税都市計画税額+
年間金利負担額+年間修繕見込額)}÷(売買代金+購入時諸費用)



これ以外にもDCF法をはじめROE、ROA、IRRなどさまざまな指標
があり、突き詰めればいくらでもでてくるほど奥が深いです。



不動産投資の目的を考えた場合、多くの人が利回りばかりに気を取
られがちですが、不動産投資は、資産運用のために行なうべきで、
預金金利の低さや節税効果・インフレ対策などをカバーします。



もちろん上述した以外にも、年金問題で将来の不安を煽る報道が
連日のようになされているので、自分年金のため、相続対策、社会
的地位のためなど色々あると思います。


こうしたことが全て不動産投資を行う上で重要なポイントになります。




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

市街地価格指数は横ばいに




不動産投資信託が分かる不動産投資入門】


平成19年9月末現在の市街地価格指数・全国木造建築費指数
の調査結果が財団法人日本不動産研究所から発表されました。



発表された内容によりますと、市街地価格指数の全国・全用途
(商業地、住宅地、工業地)平均は、07年3月末から07年9月末
までの半年間で0.3%下落しております。


前回の調査では0.7%下落していることから下落幅は縮小しました。


事実、商業地・住宅地・工業地、全ての下落幅が縮小しています。


日本不動産研究所では、全用途平均の今後の見通しは、08年3月
末までに全国で0.3%下落すると予測しております。



一方、全国木造建築費指数は、95.3となり、半年間で0.2%上昇、
また、1年間で0.4%上昇したことが明らかになりました。


中古物件の価格もここにきて上昇しております。


REIT市場はサブプライムローン問題の影響から東証リート指数は
大きく下げることとなりましたが、国内不動産市況は良好です。




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減価償却について



不動産投資信託が分かる不動産投資入門】


不動産物件の減価償却についてですが、不動産物件の減価償却の
年数は、住居用SRC・RCの場合が47年、木造アパートが22年です。


ここで問題となるのは設備の部分で、設備の減価償却は15年です。


不動産購入した場合、この減価償却費が経費としてみとめられます
ので、サラリーマンのかたでも確定申告することによって経費分還付
を受けることができます。



通常の不動産物件は定額法で減価償却費を算出するのですが、
設備の場合は定率法をもちいて減価償却することができます。



定額法の場合は、毎年一定の割合で償却するのですが、定率法は、
最初の年に大きな額を割り当てられます。



こうしたことから、定額法をもちいることにより、経費として定額法を
もちいた場合よりも沢山落とすことができます。



そして、不動産を購入した最初の2~3年は、大きく償却できます。


もちろん、収入や購入される物件によって還付される額は違います。


注意点といたしましては、基本的に償却できるのは建物の部分のみ
となっており、土地は償却できません。



ですので、建物と土地の割合でも償却額は異なり、躯体部分と設備
部分の割合によっても異なります。



今後もし、不動産を購入されるのであれば、必ず減価償却費がどれ
くらいになるか不動産会社に算出してもらいましょう。




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テーマ : 不動産投資
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tag : 減価償却

マイフォーム購入と不動産投資を両方行う



不動産投資信託が分かる不動産投資入門】


他の金融商品に投資することを比較した場合、不動産投資のネック
となるのは、大きな投資資金が必要となることです。



土地と建物が絡むので当然といえば当然なのですが、不動産投資
におけるよくある悩みとして、収益物件を買うか、自分が利用するため
のマイホームを買うかで迷うことです。



こうした悩みをもたれている方の多くは十分な頭金があるので、うら
やましい限りなのですが、もっと投資の観点に立ってマイホームを
考える事もできると思います。



たとえば、その頭金でまず最初に不動産投資を行います。


そして、そこから得られる家賃収入を元にして、マイホームの返済を
していく、ことも十分可能だと思います。



仮にマイホームを第三者に賃貸することにより、住宅ローンの返済など
を差し引いた差額がプラスであれば投資としては悪くはありません。



しかし、注意しなければならないのはマイホームの場合、生活に密着
したものなので、株式の売買のようにスムーズにはいきません。



これからの時代のことを考えれば、ただ頭金をためてマイホームを
購入するのではなく、多少なりとも投資の観点、資産管理・運用
いう視点からマイホームを購入するのがよいのかもしれません。




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tag : 運用

景況判断指数、大幅な落ち込み続く



不動産投資信託が分かる不動産投資入門】


先日、社団法人住宅生産団体連合会(しゃだんほうじんじゅうたく
せいさんだんたいれんごうかい)が、10月度の経営者の住宅景況
感調査(じゅうたくけいきょうかんちょうさ)の結果を発表しました。



発表された内容によりますと、平成19年度第2四半期(7月から9月)
実績の景況判断指数は、前年同月比で、総受注戸数がマイナス40
ポイント、総受注金額がマイナス47ポイントとなりました。


こうしたことから、前回の調査に引き続き大きく落ち込みました。


また、住宅新報の記事によりますと総受注戸数では、賃貸住宅が
プラスに回復しております。


しかし、それ以外の部門が2ケタのマイナスとなりました。


こうしたことから全体的に大きく落ち込むこととなりました。


一方の総受注金額につきましては、4期連続でマイナス幅が拡大し
たことが明らかになり、こうした背景には、受注単価の減少傾向に
歯止めがかからないことがあげられております。



上述した経営者の住宅景況感調査は、今現在は住団連の法人会員
16社のトップを対象に行なわれております。



調査内容として戸建注文住宅、戸建分譲住宅、低層賃貸住宅の各
分野についてアンケートを実施して行なわれます。



そして、受注戸数と受注金額の直近3カ月の実績と、今後3カ月の
見通しを、前年同期比の景況判断指数としてまとめます。


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