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REITの金利変動リスクと対処法について

国内外の金利商品金利の変動に大きく影響を受けます。ですので、金利が高くなれ
ば価値が下がり、金利が下がると価値が上がります。不動産でも金利が下がれば住宅
ローン
も借りやすくなるなど、さまざまな影響が出てきます。



そうした中にありながら、不動産商品である一方、証券という金融商品的特徴を持って
いるREITの場合、金利の変動は注意が必要です。



の一種であるREITの登場は、超低金利時代の現在では歓迎ムードなの
ですが、市場金利が上昇すると、その他の金融商品と比べた時の魅力を欠くことになり
ます。REITは売られて株価は下落、魅力ある配当利回り水準まで調整が続きます。



こうした金利の影響で、すでに40年近い歴史を持つアメリカのREITの歴史からも裏づけ
られています。低金利下では、国債預金のリターンも低いため、ミドルリスク・ミドル
リターンのREITの魅力が際立ってきます。



逆に、金利が上がると、国債定期預金の利率も上がり、双方のリターンが接近して、
REITの魅力が薄れ、より安全性の高い国債などが買われます。



しかし、金利上昇は好景気を意味しますから、所有されている不動産物件の、賃料
上昇し配当も増加しますが、そこには時間差が生じます。



また、大半のREITはレバレッジ効果を狙うために投資金の4倍程度の融資でまかな
っているのですが、金利が上がると、融資返済の負担が大きくなります。



そうなりますと必然的に利回りが下がるという危険性もございます。このように、上述した
ことからREIT株の値動きは、金利変動に機敏に反応することを知る必要がります。




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 配当利回り

不動産投資信託を購入する際のポイント

実際に不動産投資信託に実際に投資する前に、しっかりと投資スタイルを明確にする
必要があります。そうしないと間違った商品を選んでしまう可能性が高いからです。



どういう意味かといいますと、例えば証券取引の場合であれば債券では金融商品
としての性質が大きく異なりますので当然投資スタイルは異なります。



株への投資は株価が上昇することで得られるキャピタルゲインが魅力とされているの
に対して、債券への投資は安定したインカムゲインが魅力とされています。



ある程度大きな利益を期待するのであれば株に投資すべきですし、安定した利回りを
確保したいのであれば債券に投資すべきでしょう。



これと同様に不動産投資信託を購入する際も株のようなグロース型にするのか、債券
のような安定型にするのか、いずれかを選択すべきなのです。



不動産投資信託でグロース型を選択するのであれば私募ファンドを選びます。一方、
安定型を選択するのあればリート(REIT)を選びます。



基本的にグロース型である私募ファンドは10%前後の利回りが期待できるのですが、
その分のリスクは高いです。運用している物件もいわゆる訳あり物件と呼ばれるもの
を中心に所有しているケースが少なくありません。



また、流動性の面では非常に不利です。5年程度保有することが義務づけられている
上に売りたいときに売ることが難しいです。



一方、リートは分配金の利回りが5%前後ですが、証券取引所に上場しているので、
流動性が非常に高く、いつでも好きなときに売買できます。



ですので、まず、不動産投資信託を購入する前にどのような投資スタイルを選択する
のか、しっかりと明確にした上で購入されることをおすすめします。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : リート

私募ファンドの特徴と投資するポイント

不動産投資信託にはリート(REIT)のように証券取引所に上場しているものや、私募
ファンドのように直接投資家に働きかけて投資を募るものとに分かれます。



今回は私募ファンドの特徴について誠に簡単ではございますが、解説させていただき
たいと思います。まず、私募ファンドの特徴は投資効果の高さです。



私募ファンド分配金の利回りは軽く10%を超えています。これに対してリート銘柄
分配金は5%前後ですので、倍以上の分配金を支給しているわけです。



こうした背景には私募ファンドの運用スタイルに大きく依存します。私募ファンドが実際
に所有している物件の多くが不良資産として出回っていたものを安く買い叩きます。



そして、物件をリフォームし、テナントが入居しやすい状況を作り出すといった具合に
独自のノウハウで物件の価値を高めながら収益性をあげるのです。



実績が全てですから、収益性を上げるのに必死です。注意しなければならないのは、
資産を拡大するためにレバレッジを多用することです。



不動産投資におけるレバレッジとは具体的にどういったものかといいますと、銀行融
資を受けて取得した物権を担保にして別の融資を受けて物件を取得していく手法で、
資金量に比例することなく効率よく物件を取得することができます。



しかし、リスクも非常に高いのです。金利が上昇する場面では負担が一気に増えます
ので、こうしたことからレバレッジを多用しているファンドに投資すべきではありません。




テーマ : J-REIT
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 分配金

ノンリコースローンの仕組みについて

ご存知のとおりオフィスビルやマンションなどの不動産物件は非常に高額なため、現金
で一括購入することは一般的ではありません。一般の方が住宅ローンを組まれるように
金融機関から融資を受けて購入するのが一般的です。



ここ最近日本の不動産市場でも一般的になりつつあるのがノンリコースローンで、ノン
リコースローンとはノン=否定、リコースローン(遡求するローン)です。特定の不動産
から発生するキャッシュフローのみを返済原資とします。



そして、万一ローン返済ができなくなった場合において、担保になっている資産以外に
債権の取り立てが及ばない非遡及型融資のことを指します。



ノンリコースローンはあらゆる意味で日本の先を行く不動産投資大国アメリカで主流と
されるローンの形態です。今のところノンリコースローンによる問題が発生していない
ようなので、今後も主流の一つとされるのは間違いないと思います。



ちなみに日本国内におきましては、融資対象の不動産を担保にし、追加担保や個人
保証を求めるリコースローン(遡及型融資)が一般的とされております。



主な理由はノンリコースローンは担保割れの状態あったとしても他の資産からの回収
ができませんので、より緻密で精度の高い評価が必要となります。こうしたことから、
ノンリコースローンは一般のローンより金利は高めに設定されます。



世界的な金融恐慌により金融機関が依然として>:不動産投資信託を含めた不動産
投資に対する融資の締め付けがきつい状況が続いています。ノンリコースローンが
こうした状況に風穴をあける存在となることを期待するばかりです。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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