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有限責任中間法人によるSPCの倒産隔離


世界的な金融危機の影響から信用収縮が急速に進み、これが不動産関連業者の連鎖破綻を生み出す
こととなりました。不動産投資信託にはこうしたリスクを抑えるための手法がいくつか存在します。


ですので、今回はSPCの倒産隔離について誠に簡単ではございますが解説させて頂きたいと思います。
基本的にSPC倒産隔離とはSPC自らが投資家の意向に反するような行動をとらせない仕組みです。


例えばウォールストリートの金融エリート達が巨額の資金を得て暴走してしまった結果として大きな負債
を被ったように、SPC自らが暴走してしまうといったことを防ぐことができます。


最もSPCはヘッジファンドではありません。会社ですので普通に自らの意思で一定の手続きを取ることで
倒産させることもできますし、その他の行動も自由に行えます。


しかし、もしSPCが「不動産はこれからの時代は儲からない」といって勝手に倒産してしまい、他の事業を
始めてしまうと投資家は困り果ててしまいます。期待し収益が得られない可能性が高まるからです。


こういった事態を避けるために、SPCの定款には「事業を不動産事業に限る旨」、「自ら倒産申し立てしな
い旨」などが規定されています。しかし、これでは十分ではなないのです。


定款を変えてしまえば無効になってしまうからです。ですので、こういったことができないようにすために
投資家から基金を拠出する格好で有限責任中間法人を設立して対処します。




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : SPC

不動産インデックスの仕組みについて


不動産投資信託はファンドが投資家から集めた資金をオフィスビルやマンションなどの不動産に投資し、
そこから得た収益を分配金として投資家に還元します。


投資した不動産から得られる賃料などにより計量できる不動産投資での総合収益率を求めることにより、
プロの投 資家は適切な投資判断を下すめの指標として用います。 総合収益率は、通常当該年度の
賃料から得られる収益率と当該年度の期首と期末との資産価値増減率の合計です。


また、不動産インデックスは、機関投資家が不動産に投資するために判断材料となる指数です。こうした
指数は、投資額に対して年間どれくらいの収益を上げたかを示します。


そして、不動産投資で得られた収益をインカムゲインとキャピタルゲインに分け、インカム収益率とキャピ
タル収益率、 これらを合計した総合収益率を計算します。 こうして導かれた数値をもとにして、全体集計
やエリア別集計をおこうことで指標としての価値を高めます。


他国の例としてイギリスの不動産インデックスをみてみますと、インカム収益率は6~8%で比較的安定
しています。 一方、キャピタル収益率はプラス25%~マイナス20%の範囲で大きく変動してます。


こうした背景には、少なからず、ここ数年間イギリス国内でインフレリスクに悩まされていることがあげら
れます。 こうした指標が日本においても一般化されつつあります。


これにより、不動産の資産特性にはじまり、さらに細分化して、オフィスビルや住宅の資産特性を東京、
神奈川などの地域ごとの不動産の特性を知ることができます。


また、不動産物件の購入をはじめ、ファンドマネジャーの選定など、不動産投資に関するありとあらゆる
情報に関してクリアになるので投資商品としての信用が高まります。


繰り返しになりますが、不動産インデックスが指標として一般化されることによって、今後、不動産投資
に関して非常に大きな役割を果たすことが期待されています。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産インデックス

他人の不動産投資情報に翻弄されない


昨今の不動産市場では、不動産を評価するさいに収益還元法が用いられるのが一般的となってます。
また、最近の家賃設定を基準として再計算し直して不動産投資をするような動きがみられます。


たとえば、投資信託の場合であれば、テクニカル分析から導かれた数値からは、とても購入不可能な
水準にまで値上がりした場合、ファンドマネージャーが独自の判断に基づき分析します。


そして、株価は誰の目からみても高い状態にあるにもかかわらず、この金額は、まだまだ割安な水準
にあると説き伏せます。 しかし、株価がファンドマネジャーが主張するとおりになる可能性は低いです。


上述したような株価の動きと不動産価格と同じように論じることにかんして無理があるとは思いますが、
人が関わって売買をしているという点では全てにおいて同じだと思います。


ですので、不動産投資をする上で人間の行動パターンとしては非常に参考になると思います。 事実、
堅実な資産形成には不動産投資のような現物投資を欠かすことができません。


このため不動産市場の動きを注意深く観察する必要があります。 色々と周囲のアドバイスを聞いて
いると、それぞれ主張が異なりますので自分自身の投資判断を周囲に翻弄されてはなりません。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産投資信託

不動産投資信託への投資は見送るべき


国内のREIT市場は依然として厳しい状況にあります。首都圏の商業不動産が資産価値を大きく目減り
させているだけでなく、テナントが埋まらないため賃料も値下げせざる得ない状況にあります。


思惑が大きく外れています。また、資金調達をが必要な状況は日増しに切実な状況にあるわけですが、
銀行側が不動産投資に対する融資を規制しているため大変なことになっています。


資金を回転させるために所有している物件をバーゲン価格で投売りしています。しかも、買い手がつか
ずに苦戦しています。 不動産市場は本当に魑魅魍魎としています。


国内の不動産投資信託の市場そのものが依然として底を打つ気配がない中で、海外の主要国のREIT
市場は2009年の前半には底を売っているところが多く大幅な回復基調にあります。


このため、Jリートだけが出遅れている格好となっています。そして、海外は増資によって資金調達を行う
のが当たり前とされています。日本では公募増資は非常にマイナスに捉えられてしまいます。


増資により利益が希薄化することを毛嫌いされているからです。しかし、海外では今後の成長性が評価
される傾向が強いので、こうした動きが日本でも活発化すれば物件取得が活発化します。


それにともなって不動産市場も活況を取り戻す可能性が高まるわけです。しかし、残念ながらここにきて
国内の 投資家の投資に対する心理が弱含みとなっているので、来春までは今と同じか、さらに悪化する
ことを余儀なくされそうです。 ですので様子見に徹するべきだと思います。




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tag : 不動産投資信託 REIT

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