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エクイティ型証券について



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資産流動化法上では、「特定社債」と呼ばれるデット型証券
は、不動産が生むキャッシュフローをもとに発行されます。


期間・利率・償還金が最初から確定されている証券です。


このため、ローリスク・ローリターン商品に近いのですが、
国債と比べるとリスクが高い分、利回りも高くなっています。



また、社債と同じく格付けをとるのが一般的で、その債券
安全性の1つの目安になります。



そして、不動産が証券化される場合は、デット型証券の比率
が高いのが一般的とされています。



そして、MBSやCMBSとよばれるローン債権をプールし、それ
を証券化するのがモーゲージ担保証券の特徴です。



この場合には、このデット型の証券をさらに何段階かに分け
て、発行するのが一般的とされています。



エクイティ型証券は、証券化不動産があげた家賃収入から、
管理運営費、修繕費、保険費用などの費用を差し引きます。



そして、そこからデット型証券への金利を支払った後の収益
をてにすることができる権利がございます。


例をあげて、単年度の配当でその差を見てみましょう。


例えば、500億円で証券化(400億円分をデットで100億円分
をエクイティで証券化)されたビルが、1年後に40億円の営業
利益をあげたと仮定します。



まずそこから、デット型の利率を仮に5%と仮定しますと、
400億円×5%を差し引き、20億円分が残ることになります。



上述したようなことによって、エクイティ型証券所有者が分配
することができるという仕組みとなっています。



結果的にエクイティ型証券の所有者の利率は、実に20%(20
億円÷100億円)にもなり、デット型証券の所有者よりもはるか
に高いリターンを得ることができます。


もちろん、逆に最終的に売却損が出る場合もございます。


その場合は、エクイティ型証券には元本の保証はありません。


このため非常にハイリスク・ハイリターンな証券となっています。


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テーマ : 不動産投資
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